16 a la declaratoria de utilidad pública47, era de US$65,33 por m2 48, correspondiente a US$42.180.504,47 del valor del terreno, al cual se debería sumar el valor de la plantación forestal de eucalipto, que, según el informe pericial de Rodrigo Borja Crizón49, también presentado por los representantes, tiene un valor de US$35m3 correspondiente a US$1.174.735,00 por un volumen de madera de 33.596,86 m3 50. 52. El peritaje de Gonzalo Estupiñán Narváez51, presentado por el Estado, rendido tanto en la audiencia pública de 19 de octubre de 2007 así como mediante los escritos del Estado52, el cual destacó que el terreno expropiado “jamás fue considerado por la Planificación Municipal como terreno urbano o con posibilidad de urbanización”53 y que la única posibilidad era el uso agrícola. Al respecto, el Estado se refirió en sus alegatos finales de 28 de noviembre de 2007, 47 La perito señaló que las expropiaciones de los gobiernos municipales se han regido históricamente con base a la Ley de Régimen Municipal, y al Código de Procedimiento Civil como complementario. Por ello, para la expropiación de un bien declarado de utilidad pública, se determinaría el precio del bien con base al valor que tenga a la fecha del inicio del expediente de ocupación, sin tener en cuenta la plusvalía que resulte como consecuencia directa del proyecto que motive la expropiación. Cfr. Peritaje de Jakeline Jaramillo Barcia, supra nota 44, folio 293. 48 Para la evaluación del valor comercial del bien, la perito estableció cinco variables claves, seleccionadas para “homogenizar” la información de las ofertas de terreno, las cuales han sido recabadas del periódico “El Comercio” en los períodos de octubre 1990 y mayo 1991. Partiendo así de un valor urbano, lo ajustó considerando las variables claves, que otorgaron el valor final al bien: a) la localización (la perito otorgó un valor del factor 1); b) el nivel socioeconómico del sector donde esta ubicado el terreno (la perito otorgó un valor del factor 1); c) el uso destino (la perito otorgó un valor del factor 1); d) el tamaño de terreno, (el terreno en cuestión sería apropiado para urbanizaciones o también para fines recreativos donde se requiere grandes extensiones de suelo; la perito otorgó el valor del factor 0.9), y d) la existencia de infraestructura (considera el costo de introducir obras de servicios básicos a la propiedad; la perito otorgó el valor del factor 0.75). Así obtuvo un “coeficiente de homogenización” del factor 0.675, puesto que los factores que equivalen a 1 tuvieron similares atributos que los terrenos que utilizó la perito para obtener el precio comparativo. Partiendo de un valor comercial de referencia de los anuncios de prensa que corresponde a US$ 96.78, la perito llegó a un precio de US$65.33 por el terreno en cuestión usando la multiplicación siguiente: valor comercial US$/m2 (96,78) x Coeficiente de Homogenización (0.675) = Valor final US$/m2 (65,33) (expediente de reparaciones, tomo II, folio 295 a 296). Según los representantes, los valores en Sucres del m2 de los terrenos en 1990 y 1991 han sido transformados a dólares por la perito con base en la cotización del Banco Central, utilizando los promedios para los años mencionados. Cfr. Peritaje de Jakeline Jaramillo Barcia, supra nota 44, folios 300 y 301. 49 Cfr. Peritaje de Rodrigo Borja Crizón rendido en el año 2007 respecto al valor del bosque (expediente de reparaciones, tomo II, folios 349 a 355). 50 Según el informe “Estimación de Producción”, el primer objetivo fue determinar el volumen en metros cúbicos del bosque eucalipto. El perito estimó el área sembrada en 577.000 m2 una vez deducidas las áreas de líneas eléctricas y tubería de agua potable que se encuentran en la propiedad. Para determinar el número de árboles y el desarrollo de éstos, procedió a muestrear seis sitios aleatoriamente (parcelas de 5000 m2). Partiendo de esto, estimó el volumen de madera para el predio, utilizando la fórmula general de cubicaje. As�� obtuvo un resultado de 33.569,86 m3. Para estimar después los ingresos a obtener de la explotación del rodal de eucalipto, el perito mostró dos opciones: en primer lugar, la venta de la madera para la obtención de pulpa a un precio de US$35 el m3, lo que dio un ingreso total de US$1.174.735 (precio US$/m3 (35) x m3 de madera en el predio (33.563,86), y por otro lado, la venta de madera procesada a un precio de US$150, lo que dio un ingreso total de US$2.166.585. El perito obtuvo los precios cotizados del SICA (expediente de reparaciones y costas, tomo II, folios 350 a 353). Al respecto, los representantes, hicieron la solicitud ante la Corte tomando cuenta la primera alternativa, la cual resulta en un ingreso menor que la segunda alternativa. Cfr. Peritaje de Rodrigo Borja Crizón, supra nota 49, folio 245. 51 Al mismo tiempo, el perito era, para ese entonces, Presidente de la “Asociación Ecuatoriana de Peritos”, según lo manifestó durante la audiencia pública celebrada el 19 de octubre de 2007 en la ciudad de Bogotá, Colombia. 52 Cfr. Declaración pericial rendida en la audiencia pública de 19 de octubre de 2007; alegatos finales del Estado (expediente de fondo, tomo V, folios 809 a 814); escrito del Estado relativo a las pretensiones de reparaciones (expediente de reparaciones y costas, tomo III, folios 574 a 581), y observaciones al informe técnico de Jakeline Jaramilllo Barcia (expediente de reparaciones y costas, tomo III, folios 585 a 591). 53 Las observaciones del señor Estupiñán Narváez al informe pericial de Jakeline Jaramillo Barcia incluyen además otras críticas: a) alegó que la perito no conoce el método de avaluación basándose en la homogenización porque, por un lado, no comparó las características diferenciales de cada uno de los terrenos tomados como comparables con el objeto de avalúo y por otro lado, porque “[dispuso] arbitrariamente de la escala de valores que parece un juego de azar haber llegado al coeficiente 0.675”; b) no estuvo de acuerdo con la determinación del valor comercial, para lo cual la perito sacó un promedio de diez ofertas de terrenos urbanizados y lo multiplicó por el coeficiente respectivo. Él criticó el hecho que la perito comparó terrenos urbanizables con uno que no es y así consideró el terreno en cuestión también urbanizable por el fin de realizar una valoración más alta y que por eso, éste cálculo estaría “lleno de supuestos […], invenciones […] y vacío”, y c) recomendó a la Corte que solicite a la UPAV (Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación) el análisis de los avalúos practicados al terreno expropiado “para que su criterio especializado y su comentario técnico guíe la decisión [de la Corte]” (expediente de reparaciones, tomo II, folios 585 a 588).