15 49. El 1 de octubre de 2007 Edmundo Gutiérrez del Castillo38, propuesto por la Comisión y los representantes, rindió su peritaje ante fedatario público, y manifestó que los terrenos ubicados en la parte occidental del Parque Metropolitano, entre los que se encuentra el de los hermanos Salvador Chiriboga, poseen las características para estimar que su valor es US$90 por m239 sin urbanizar, lo que implica un valor total de la propiedad correspondiente a US$58.111.87540. 50. El 1 de octubre de 2007 Julio Raúl Moscoso Álvarez41, propuesto por la Comisión y los representantes, rindió su peritaje ante fedatario público, el cual versa sobre derecho ecuatoriano y no sobre el valor del predio42, no obstante, indicó que el valor del inmueble se fija con arreglo al valor que tenga el bien expropiado al tiempo de iniciarse el expediente de ocupación, sin tener en cuenta la plusvalía que resulte como consecuencia directa del proyecto que motive la expropiación y sus futuras ampliaciones43. 51. El peritaje rendido por la perito Jakeline Jaramillo Barcia44, presentado por los representantes en su escrito sobre reparaciones el 13 de abril de 2009 ante esta Corte, mediante el cual establece la “vocación urbana”45 de la propiedad. Para realizar el avalúo del bien la perito utilizó el enfoque comparativo del mercado, que obtiene una estimación del valor de la propiedad, comparándola con precios de oferta de propiedades cercanas similares46, los cuales constituyeron bienes urbanizados en este caso. De acuerdo con dicho informe pericial, los representantes consideraron que el valor del suelo de la propiedad en el año 1991, anterior 38 Cfr. Peritaje de Edmundo Gutiérrez del Castillo rendido el 1 de octubre de 2007 (expediente de excepción preliminar y fondo, tomo IV, folios 502 a 511), y Caso Salvador Chiriboga Vs. Ecuador, supra nota 24, párr. 19. e). El señor Gutiérrez del Castillo es perito técnico en el Ministerio Público y en los Centros de Mediación de las Cámaras de Comercio y de la Construcción. 39 Para realizar un avalúo del terreno en cuestión, el perito tomó en cuenta criterios tales como: a) ubicación (un terreno tiene más valor si ésta alejado de posibles desastres naturales); b) entorno de la zona (tienen un mayor costo los terrenos que se encuentren próximos a centros comerciales, etc.); c) servicios básicos de infraestructura; d) servicios comunales (tienen un mayor valor los terrenos que estén cerca de espacios verdes, parques etc.); e) superficie y forma del lote; f) terrenos similares que se hallan a la venta en el sector; g) demanda de la zona, h) facilidad de comercialización (también fijado por la oferta y demanda), y i) la zonificación (los terrenos donde se permita la construcción de edificios en altura superior a 9 m son más cotizados). Cfr. Peritaje de Edmundo Gutiérrez del Castillo, supra nota 38, folios 502 a 505. 40 En el peritaje no precisa la fecha exacta de su avalúo. Cfr. Peritaje de Edmundo Gutiérrez del Castillo, supra nota 38. 41 Cfr. Caso Salvador Chiriboga Vs. Ecuador, supra nota 24, párr. 19.f), y peritaje de Julio Raúl Moscoso Álvarez rendido el 1 de octubre de 2007 (expediente de fondo, tomo IV, folios 512 a 548). 42 El señor Moscoso Álvarez rindió peritaje sobre la naturaleza de la declaratoria de utilidad pública, el proceso de apelación ante el Ministerio de Gobernación en el caso de expropiaciones, la formación y revocación de los actos administrativos, entre otros. Además, el perito explicó que se encuentra vigente un impuesto a los solares no edificados que gravan a los propietarios de terrenos dentro del perímetro urbano, quiénes no han levantado en ellos construcción alguna. En adelante dijo que no es extraño que inmuebles que han sido declarados en utilidad pública sigan pagando impuestos prediales, pues al ser los juicios de expropiación muy dilatados, los titulares de los predios continúan constando en el catastro municipal como propietarios del bien, aún cuando ya no se encuentran ocupando el mismo e inclusive cuando el mismo se encuentra ocupado por el ente estatal expropiante. Cfr. Peritaje de Julio Raúl Moscoso Álvarez, supra nota 41, folio 548. 43 Cfr. Peritaje de Julio Raúl Moscoso Álvarez, supra nota 41, folio 545. 44 Cfr. Peritaje de Jakeline Jaramillo Barcia rendido en abril 2009 (expediente de reparaciones y costas, tomo II, folios 281 a 297). 45 La perito constató la “vocación urbana” de la propiedad en cuestión, debido a las condiciones específicas de su localización dentro de la ciudad de Quito, a la existencia de infraestructura y servicios en el área contigua, a las condiciones físicas de suave relieve y paisajísticas que podría ser objeto de otros usos urbanos, y también debido a la propia decisión de la autoridad municipal al asignarle un uso de equipamiento urbano desde 1980, fundamental para la construcción de la ciudad y mejoramiento de la calidad de vida de sus habitantes. Al respecto mencionó que ya desde 1980 el Municipio de Quito a través del Plan Quito definió un uso de parque de recreación urbano a la zona donde se encuentra la propiedad en cuestión, y que dicho uso de suelo fue ratificado en el Reglamento Urbano de 1990 en su propuesta de Uso de Suelo y del Sistema de Ambiental y Recreativo. La perito agregó que mediante la ordenanza No. 2818 de octubre 1990 se estableció los límites del Parque Metropolitano y que por tanto, el Municipio había asignado a esos terrenos un uso de equipamiento de gran importancia para la ciudad de Quito. Cfr. Peritaje de Jakeline Jaramillo Barcia, supra nota 44, folios 288 a 289). 46 Cfr. Peritaje de Jakeline Jaramillo Barcia, supra nota 44, folio 294.