17 al proceso de valoración de dicho perito para realizar el avalúo de “los terrenos de expropiación localizados en espacios declarados de protección ecológica”. Así, el Estado alegó que, dado que no se pueden implantar edificaciones en el predio en cuestión, se debería comparar la propiedad de la señora Salvador Chiriboga con predios rurales y, en consecuencia, aplicar criterios de valoración de inmuebles rurales, considerando su rentabilidad agropecuaria, ubicación y calidad del suelo. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que las ordenanzas municipales establecen una limitación casi total a los cultivos rentables en suelo colindante del área urbana; por ello, únicamente se permite su arborización para protección y un uso de recreación pasiva. Basándose en estos determinantes del proceso de valoración del perito, el Estado mencionó, que dada la ubicación del predio en la periferia de la ciudad, no resulta adecuado establecer un valor netamente rural; por consiguiente, se debe determinar un método de cálculo que también considere su localización urbana54. En consecuencia, usando el modo de cálculo55 del perito Estupiñán Narváez, el Estado alegó que el avalúo total del predio corresponde a US$6.043.635,25, siendo US$9,36 por m2, a la fecha entre el 7 y 10 de julio de 1997, lo que refleja el momento cuando ocurrió la ocupación del inmueble por parte del Municipio. 53. Por otra parte, adicionalmente a los informes periciales anteriormente analizados, la Corte considera útil tomar en cuenta otras fuentes complementarias que no fueron controvertidas y que contribuyen a valorar el justo precio. En primer lugar, se toma nota de las tablas56 que muestran los valores que se han fijado en acuerdos transaccionales, permutas y sentencias judiciales57, respecto de varias propiedades que han sido expropiadas en la misma zona y, en particular, aquellas que disponen una superficie mayor a 30.000 m2. Entre ellas existe una gran variante en su costo, dependiendo la forma para alcanzar el monto definitivo, siendo las permutas los más bajos, dado el precio promedio de US$1,52 por m2, y los más costosos derivados de las sentencias judiciales, con un promedio de US$8,19 por m258. En segundo lugar, esta Corte toma en cuenta las valoraciones que han efectuado otros peritos en los juicios internos, así como las decisiones judiciales respecto de casos de expropiaciones de los predios en el área en cuestión, incluyendo terrenos urbanizados59. Al respecto, de los datos proporcionados en los Juzgados de Pichincha se desprenden pagos por un promedio de US$47,5260 por m2. c) Normativa interna aplicable en el procedimiento expropiatorio 54. La Corte observa que en el período comprendido para el trámite de expropiación ante la jurisdicción interna del predio en cuestión (desde el año 1991 a la fecha) son pertinentes los siguientes artículos de las diversas codificaciones a la Constitución Política del Ecuador. Constitución Política de 1984, Art. 50. Para hacer efectivo el derecho a la vivienda y a la conservación del medio ambiente, las municipalidades podrán expropiar, reservar y controlar áreas para el desarrollo futuro de conformidad con la ley. 54 Para fijar el precio de un “terreno localizado en la zona de protección ecológica” se debería tomar en cuenta además que: a) Por tratarse de bienes inmuebles no “mercadeables”, no es factible establecer un valor de mercado, y b) que la clasificación legal de la propiedad en suelo de “protección ecológica” genera beneficios públicos de tipo social y ambiental (control de inundaciones, paisaje, recreación pasiva etc.), los cuales deben ser valorados a través de los métodos utilizados para bienes públicos sin mercado y los cuales generalmente conducen a un valor superior (expediente de excepción preliminar y fondo, tomo V, folios 809 y 810). 55 Para realizar el avalúo del terreno en cuestión tomó en cuenta los siguientes criterios: a) se tomará el valor unitario de suelo rural más cercano al terreno expropiado (R); b) se tomarán los predios de los valores unitarios de suelo urbano más cercano tanto al terreno expropiado (Vx) como al suelo rural (Vp), y c) el valor promedio unitario del terreno expropiado (E) será igual al valor unitario de suelo rural multiplicado por el cociente formado por (Vx/Vp).  E= R x (Vx/Vp). Aplicando los valores reales en la fórmula, el perito obtuvo un resultado de US$ 9,36 por m2 (expediente de fondo, tomo V, folios 810 a 814). 56 Cfr. Tablas presentadas por el Estado (expediente de reparaciones y costas, tomo V, folios 1209 a 1215). 57 La tabla expone casos desde 1986 a 2008. 58 Acuerdos (en m2 por dólar): Promedio 4,72,/ min. 1.8/máx. 19,84; permutas (en m2 por dólar): min. 1.47 / máx. 3.6; sentencias (en m2 por dólar): Min. 1.5 / máx. 19,39 (Tablas presentadas por el Estado, supra nota 56. 59 Cfr. Expediente de reparaciones, tomo IV, folios 706 a 792. 60 El precio mínimo por m2 corresponde a US$ 0,32 y el precio máximo a US$ 200 por m2.