3 circunstancia capital, al predio expropiado no se le hacían aplicables muchas de las características y condiciones mencionadas por este perito para otros predios de la zona. 13. El dictamen rendido por la perito Jakeline Jaramillo Barcia, y con base en el cual llega a la cifra de US$ 65.33 por m2, lo que equivaldría a US$ 42’180,504.47 por todo el terreno, a lo que habría que agregar el valor del bosque de eucaliptos, está basado en un criterio explicitado que es, como se ha señalado, el de la “vocación urbana” de la propiedad. Para su dictamen, la perito tomó como referencia los precios de propiedades cercanas similares que se encontraban en venta. Como se puede apreciar, en este caso el dictamen no parece haber tomado en cuenta la circunstancia esencial para la valorización determinada por las limitaciones impuestas al predio desde 1981 y que no lo hacían comparable a otros que estuvieran en venta y que podrían conservar la “vocación urbana” que le estaba legalmente negada al predio expropiado. 14. El tercer peritaje, el de Gonzalo Estupiñán Narváez, fue presentado, como ha quedado dicho, por el Estado. Este perito destacó que el predio expropiado no había sido considerado “por la Planificación Municipal como terreno urbano o con posibilidad de urbanización” y que, ya que no se podía edificar en él, debía aplicarse el criterio de valorización de un predio rural aunque considerando su localización urbana. En uno de sus informes10 este perito recuerda los fundamentos contenidos en el estudio realizado por la Asociación de Peritos Avaluadores (APA). Una vez que numeró dichos fundamentos concluyó que el monto determinado por el avalúo de la APA era justo: Considerando que el pedido de avalúo explícitamente indica que se lo haga tomando como "referencia el valor comercial del bien objeto de la expropiación anterior a la declaratoria de utilidad pública" (realizada en mayo de 1991 "se llevó adelante la investigación de mercado dentro del período febrero a mayo de 1991, con la cual se llegó al valor unitario de $ USO 9,36 que multiplicado por la superficie total del terreno de 645,687,50 m' se determinó el justo precio de $ USO 6’043.635.25. 15. De los peritajes presentados en el fuero interno fluye que dos de ellos tomaron como referentes criterios y condiciones en los que no aparece destacado el hecho determinante de las limitaciones impuestas al predio desde 1981 para su urbanización y uso. El modo de cálculo del tercer peritaje aparece más cercano en cuanto a los criterios que se determinan en la Sentencia. Entre otros aspectos porque combinó valores unitarios del suelo rural más cercano con los del suelo urbano más cercano. Que no convierte al predio en “rural” pero que lo distancian de una valorización sustentada en variables centradas en su condición, uso o “vocación urbana”. La determinación pericial del valor comercial a la fecha de la declaratoria de utilidad pública no aparece, pues, con particular claridad y sustentación para efectos de esta Sentencia en montos como los determinados por los peritos Gutiérrez del Castillo y Jakeline Jaramillo Barcia. Sin que sea necesariamente la del perito Gonzalo Estupiñán Narváez la valorización adecuada, si hay elementos para incorporarla válidamente como referente para la determinación de la Corte ya que parecen ser mucho menores las objeciones que presenta para efectos de este caso. 16. En esta Sentencia de reparaciones la Corte dejó establecida cierta relativización de la mayoría de las conclusiones de los dictámenes periciales. Anota la Corte, en efecto, que estos dictámenes “parten en su mayoría de una comparación de los precios comerciales de lotes urbanizados cercanos a la zona y luego efectúan ajustes considerando los distintos factores del predio. Por otro lado, se puede notar que el perito Estupiñán Narváez parte de un valor rural de dedicación agrícola en un área rural cercana y lo ajusta para ubicarlo en una zona de Quito, basándose en los precios comerciales de una y otra zona”11. 17. La lógica conclusión de lo anterior es que la determinación del valor comercial del bien “anterior a la declaratoria de utilidad pública de éste” difícilmente podría tomar como referente 10 11 Cfr. Expediente de reparaciones, tomo III, folios 569-591. Párrafo 64 de la Sentencia de reparaciones.