22 US$18.201.930,62; e) el Juzgado Noveno fijó en su sentencia de 3 de abril de 2009, la cantidad de US$41.214.233,12 como valor del predio expropiado; f) el perito Gutiérrez Castillo fijó el avalúo por US$58.111.875,00; g) la perito Jakeline Jaramillo Barcia fijó el precio en US$42.180.504,47; h) el perito Rodrigo Borja fijó el avalúo del bosque de eucaliptos en US$1.174.735,00, e i) el perito Gonzalo Estupiñán Narváez fijó el avalúo en US$6.043.635,25. 64. De los peritajes antes señalados se desprende que éstos parten en su mayoría de una comparación de los precios comerciales de lotes urbanizados cercanos a la zona y luego efectúan ajustes considerando los distintos factores del predio. Por otro lado, se puede notar que el perito Estupiñán Narváez parte de un valor rural de dedicación agrícola en un área rural cercana y lo ajusta para ubicarlo en una zona de Quito, basándose en los precios comerciales de una y otra zona. 65. Al respecto, el Tribunal observa que las diferencias relevantes entre los avalúos propuestos para la determinación de la justa indemnización tienen su origen en un desacuerdo entre las partes en lo relativo a la naturaleza jurídica del terreno y en particular las limitaciones jurídicas al uso del bien impuesto por la reglamentación de la Municipalidad de Quito, desacuerdo que repercute en los métodos de cálculo usados para la evaluación del bien. 66. Las partes aducen dos métodos diferentes de evaluación del terreno objeto de la expropiación. Para fijar el valor comercial de éste, los representantes alegaron la “vocación urbana” del predio, fundamentando sus demandas sobre peritajes que usan como valores de referencia el valor de bienes urbanizados colindantes al terreno expropiado, prevaleciendo como criterio de evaluación la ubicación del terreno100. Por su parte, el Estado consideró que resulta ilógico equiparar el valor del bien expropiado y el valor comercial en los terrenos aledaños101. Añadió que por tratarse de un “predio rústico”102 sin posibilidad de implantar edificaciones103, los criterios de valoración de inmuebles rurales pueden aplicarse tal como la rentabilidad agropecuaria, la ubicación y la calidad del suelo expropiado104. Además, el terreno se encuentra dentro de una zona de protección ecológica y de recreación, cuyo uso y ocupación es limitado y totalmente restringido a las necesidades del Parque Metropolitano105. De esta manera, si bien el Estado toma en cuenta la ubicación del terreno expropiado como criterio para fijar la justa indemnización106, hace prevalecer las limitaciones jurídicas al uso del bien impuesto por la reglamentación de la Municipalidad de Quito. 67. Esta Corte nota que la determinación del avalúo de un predio objeto de expropiación por razones ambientales puede depender de varios elementos y no es siempre adecuado evaluarlo en comparación con bienes en el mercado que no presenten las mismas características. Por lo tanto, este Tribunal estima que, para fijar el valor de un bien objeto de expropiación, se debe tomar en cuenta sus características107 esenciales, es decir, naturales (tales como su ubicación o sus características topográficas y ambientales) y jurídicas (tales como las limitaciones o posibilidades del uso del suelo y su vocación). 100 Según los representantes “[l]a justa valoración del bien debe ser realizada de manera independiente y ajustada a parámetros reales en los que se considere el valor comercial del bien en función de su ubicación y considerando de manera comparativa el valor que tienen en el comercio otros bienes en la misma zona”. 101 Escrito del Estado de 22 de septiembre de 2009 (presentado en la audiencia pública de 24 de septiembre de 2009, y expediente de reparaciones, tomo III, folio, 576). 102 El Estado argumentó que el justo precio del terreno expropiado debe ser establecido con base a valores de predios rústicos puesto que “nunca fue incluido en un sector calificado como área de expansión urbana”. 103 El Estado alegó además que “las áreas delimitadas dentro del Parque Metropolitano fueron consideradas áreas de protección ecológica 13 años antes de la resolución de la declaración de utilidad pública”. 104 Cfr. Expediente de excepción preliminar y fondo, tomo V, folio 809. 105 Cfr. Contestación a la demanda, expediente de fondo, tomo II, folio 226. 106 El Estado reconoce que “por su ubicación en la periferia de la ciudad o dentro de las zonas urbanas no resulta adecuado establecer un valor netamente rural, razón por la cual es necesario determinar un método que también considere su localización urbana”. 107 Cfr. Eur. Court. H.R., Case Kozacioglu v. Turkey. Judgement of February 19, paras. 71 y 72.